因房东将出租的房屋收回并修改房屋密码，导致转租人无法使用房屋，承租人将房东告上法庭，要求与其解除合同并返还租金、支付违约金。

近日，石景山法院开庭审理了此案。

案情简介

原告某物业管理有限公司诉称，2017年8月15日，原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》《经营管理授权书》，合同约定，原告承租被告位于北京市石景山区某商业金融项目用地某房屋，租赁期限自2017年8月16日至2020年8月15日止。原告有权在租赁期内转租、分租或联营，原告享受对外出租、办理工商注册等权利。租赁期内，被告需提前收回房屋，应提前2个月通知对方，并按月租金的300%支付违约金，被告应退还剩余的租金及所有的装修款。2018年11月19日，被告将涉案房屋大门关闭并修改房屋密码，并通知原告的转租人，被告己与原告解除合作，并收回房屋。被告未按照约定期限履行合同，属于根本违约，故原告提起诉讼。

被告杨某辩称，同意解除涉案合同,应驳回原告其他诉求。原因是原告不按约定支付房租。2019年2月16日被告应支付房租14 400元至今未付，已违反双方所签合同的约定，原告属根本性违约，请法庭驳回原告要求被告给付金钱的诉讼请求。假如被告违约，原告所要求的违约金过高，应予以减少。矛盾的起因在原告涂改合同日期，被告提出解约是违约，被告愿意承担1个月的租金作为违约金。

审理结果

石景山法院经审理查明：2017年8月15日,原告公司(承租方、乙方)与被告杨某（出租方、甲方）签订《北京市房屋租赁合同》及附件，约定乙方承租甲方位于北京市石景山区某商业金融项目用地某房屋。租赁期限三年，自2017年8月16日至2020年8月15日止。第一年租金标准每月4800元，租金总计43 200元；第二年租金标准每月4800元，租金总计52 800元；第三年租金标准每月5000元，租金总计60 000元。甲方授权乙方在合同期内转租、分租或联营。租赁期内，甲方需提前收回房屋，或乙方提前退租的，应提前2个月通知对方，并按月租金的300%向对方支付违约金，甲方应退还剩余的租金及所有的装修款。合同另有双方权利义务、合同解除等内容的约定。合同签订后，被告交付房屋,原告按照合同约定期限及金额向被告支付房屋租金至2019年2月15日。

2018年6月20日，原告与案外人北京某网络科技有限公司签订租赁合同，将其承租的涉案房屋转租给该公司，租金标准为每月5800元，租赁期限为2018年6月25日至2019年6月24日。2018年11月19日，被告将涉案房屋自行收回并修改房屋锁密码。2019年1月，北京某网络科技有限公司以无法使用涉案房屋为由诉至本院，提出解除与原告之间的租赁合同并要求支付违约金等诉讼请求。原告亦在此案中提出反诉并要求确认合同解除及北京某网络科技有限公司支付违约金等反诉请求。

2019年2月，原告以杨某为被告，提起本案诉讼。后原告自行放弃1个月的租金返还请求4800元，仅要求被告退还2018年12月19日至2019年2月15日的租金。

庭审中，被告认可其于2018年11月19日自行收回房屋并修改房屋锁密码的事实，亦同意双方的租赁合同于2018年11月19日解除。同时，被告提出违约金过高、原告涂改合同等意见，但其未能提供有效证据予以证明。

最终石景山法院判决，一、原告某物业管理有限公司与被告杨某2017年8月15日签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年11月19日解除；二、被告杨某于本判决生效之日起十日内向原告某物业管理有限公司返还2018年12月19日至2019年2月15日期间的租金（按每月4800月的标准计算）；三、被告杨某于本判决生效之日起十日内向原告某物业管理有限公司支付违约金14 400元。

法官释法

依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。租赁合同是承租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告双方于2017年8月15日签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告将涉案房屋出租给本案原告，原告支付房屋租金，租赁期限三年等内容。该租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应为合法有效，双方均应自觉履行。租赁合同约定的租赁期限为三年，自2017年8月16日至2020年8月15日，而被告于租赁期限届满前的2018年11月19日自行收回出租房屋，系被告以自己的行为表明其不再履行合同义务。现原告请求确认其与被告签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年11月19日解除，被告亦表示同意，本院不持异议。

因被告在租赁期限届满前提前自行收回房屋，而原告的租金支付至2019年2月15日，被告理应退还原告2018年11月19日至2019年2月15日的租金，现原告自行放弃1个月的租金，要求被告退还2018年12月19日至2019年2月15日的租金，该请求合理，法院应予支持。

对于原告要求被告支付违约金14 400元的请求，因被告以自行收回房屋的行为表明其不再履行合同义务，且双方在租赁合同中明确约定被告提前收回房屋，应按月租金的300%向对方支付违约金。故对原告该项请求，本院亦予以支持。

原被告双方签订房屋租赁合同后，被告作为出租人，负有提供符合约定条件的租赁房屋的义务。本案中，被告于2018年11月19日更换房屋锁密码，导致原告无法正常使用房屋，被告的行为已经构成根本违约。故法院认定本案中原被告双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2018年11月19日解除。

尽管在该案中，出租人主张其系按照次承租人的要求更换房间密码，但未能提供有效证据予以证明，且无论出租人是否系根据次承租人的要求更换房屋密码，根据合同相对性，次承租人与出租人之间不存在合同关系，次承租人与承租人之间的争议应当由其双方自行解决，出租人所持更换密码的理由不能对抗出租人对于承租人所应当履行的合同义务。

因此，出租人擅自修改出租房屋密码的行为已构成根本违约。

来源：北京石景山法院