拿到钥匙才2个多月，浦东新区航头镇云麓里小区业主王先生的家门口就被贴上拆违通告单。而在云麓里小区，收到拆违通告单的业主多达320户。

“业主自取得所购房屋后，在消防通道、共用部位等公共区域陆续擅自搭建建筑物、构筑物的建设行为，已严重影响该区域消防安全和房屋使用安全……如拒不停止建设、自行拆除的，本机关将依法立即强制拆除。”这是航头镇城管部门于2020年12月11日出具的第001号通告。违建部分正是开发商在大力鼓吹的“赠送面积”。

一旦拆违，160户上叠业主将“损失”惨重。上叠户型“赠送”面积是一处露天天井，按照开发商样板房展示，“封顶铺梁”后，正好可“改造”为上下两个厕所。一旦拆除，不仅厕所没了，雨水还会灌进天井一侧的电梯引发故障。对此，开发商该承担怎样的责任？

“赠送面积”看起来诱人

云麓里小区2019年6月开盘，距离新开通的18号线航头站仅1公里多，小区户型分高层洋房和叠加别墅两种。“1.2容积率低密四层叠院，凤毛麟角”“私家门厅独立入户”“再现墅区生活”……在宣传册上，关于叠墅的描述吸引不少购房者，总价近500万元的89平方米上叠户型最抢手。

叠墅自带电梯，供两户使用。出了电梯后，3楼处是一个约6平方米的“入户门厅”。4楼同一位置，在房型图上被标注为“上空”，意味着这块空间是3楼与4楼打通的露天“天井”。当购房者参观样板房时，发现开发商的“改造方案”十分诱人。在销售的介绍中，3楼靠近楼梯的卫生间被改成储物间，取而代之的是一块宽敞的“附赠面积”，被改为3楼卫生间。在4楼，房型图上标注为“上空”的区域，也被设计为衣帽间和卫生间。在视频中，销售人员拍了拍入口处的瓷砖说，“从这里开始往里，都是一个附赠的面积”。

改造后，天井没了，但2卫升级成了3卫。对附赠面积如此“设计改造”有法律风险吗？有个别业主要求开发商开具承诺函。记者看到，开发商在承诺函上表示，“业主在交房之后，可按照样板房装修标准进行搭建，如有问题我司承担责任”，下方落有开发商红章。在紧张激烈的摇号氛围下，160名上叠业主没有考虑太多便签下预售合同。

去年9月30日，王先生成为拿到钥匙的第一批业主。他早早联系好施工队进场装修，给天井封顶是他的首个施工步骤……

拆违暴露出房型缺陷

今年1月8日一早，记者来到云麓里小区。叠墅区的业主才刚刚结束拆违，主干道上时不时可见成堆被敲碎的水泥石块。

在17号楼302室，门厅区域满地敲落的水泥块令人无处下脚。抬头一看，3楼墙壁上还留有崭新的瓷砖、粗细不一的管道和电线，3楼和4楼中间裸露出钢制梁，4楼的屋顶边缘残留着一圈水泥痕迹。拆违前业主已完成上下卫生间的搭建，模仿的正是样板间。

据业主说，至少有100多户已在拆违前完成封顶改造。记者走访了其他几户已经改造的上叠业主家中，发现搭建方式如出一辙。

在17号楼301室，天井未被改造，记者看到天井内开发商预留的雨水管道接口和一处小小的地漏，与一侧电梯间地面齐平。业主称，一旦下雨，地漏根本无法及时排水，雨水会直接倒灌进电梯间，引发电梯故障。在不改造的情况下，上叠3楼的卫生间位于室内楼梯下方的三角形不规则区域，空间十分局促，4楼的卫生间则离主卧有一定距离，主次卧共用。所谓的赠送面积改造后填补了上述设计上的不足，甚至成了卖点。

如今卖点变违建。拆违后，电梯的安全隐患如何解决，成了业主关心的问题。在去年12月31日一次协调会上，开发商提供了两种天井顶棚方案：一种是电动玻璃顶窗，另一种是液压杆式气窗。但浦东城管航头中队人员告知，目前这两种方案还未获批。

“样板房违建”更要严惩

去年11月27日，上海市城市管理行政执法局的一则新闻动态中，提及“位于航头镇航鹤路1000弄的云麓里小区所展示的样板房，涉嫌占用部分公共区域。”文章还提到，开发商被约谈后，配合执法工作对样板房占用公共部位的地方进行了拆除。

对于样板房存在违建，开发商的一位高层解释：样板房是按照非交付标准设计的。对于业主按照样板房装修成了违法搭建的结果，项目经理徐某则回应称，上叠设计的图纸是依法依规审核、施工验收的，怎么装修是每个业主的权利，“我们不好评判”。

样板房的违建陈列达1年半之久，这给了业主足够的示范和暗示。管理部门为何没有更早介入？城管工作人员表示，他们分别向规划局、房管局、建交委、市场监管部门咨询，均未将违法搭建的样板房纳入自己的管辖范围。

实际上，云麓里开发商的做法是典型的“偷面积”。此前，解放日报·上观新闻已多次曝光闵行、宝山一些楼盘的类似做法。开发商在设计时，有意将一些本该填上的区域镂空处理，销售时这些区域又会摇身一变，在样板房中被补足成为颇具吸引力的“赠送面积”。云麓里开发商明目张胆地将“赠送面积”包含在整体功能设计中，无疑为业主的权益埋下定时炸弹，更是对房地产市场监管的漠视。业主们希望，相关部门应该对开发商的做法予以严惩。