上海医药产业的发展，带动这一行业在上海办公租赁市场成交量占比持续上升，并成为甲级写字楼的5大主流租户之一。

7月14日，世邦魏理仕（CBRE）发布的《2021上海医药医疗产业报告》（下称《报告》）显示，在其所追踪的上海市214幢甲级写字楼中，2020年医药行业租户的新租赁成交量共计11.5万平方米，占成交总量的9.7%。而在2018、2019年，这一比重分别为3.9%、5.5%。

生物医药是上海重点发展的三大先导产业之一，2020年，全市生物医药主业规模超过6000亿元，其中，工业总产值突破1400亿元。

今年5月发布的《关于促进本市生物医药产业高质量发展的若干意见》提出，力争通过三年的努力，上海全市生物医药制造业年度工业总产值达到1800亿元。同时要重点支持创新药品、高端医疗器械、先进生物医药装备和材料、新型服务外包等4大产业发展。

与这一产业导向相同，《报告》也显示，新租赁成交主要分布在制药综合、医疗器械、研发服务、医疗服务以及医药行业金融投资咨询等领域，其中又以大型综合药企和医疗器械企业为主，租赁面积占比分别达到32.3%、30.2%。

此外，随着我国医药市场规模不断扩大，各大跨国药企也在纷纷加速中国的本土化战略。作为外资药企集聚地的上海，也迎来了更多的租赁需求。

《报告》也显示，2020年上海甲级写字楼新租赁成交中，59%的新租、扩租需求来自外资租户，其中近半成交面积来自世界500强的药企。从存量来看，CBRE统计数据显示，500强药企租户面积占医药企业总存量租赁面积的74%。

CBRE的《2020年上海甲级写字楼租户普查》显示，南京西路、前滩是跨国药企的分布集中地，租赁面积占比分别达到25.3%、19.9%。尤其是前滩板块，知名跨国医药集团整合升级搬迁至此的趋势凸显。

从产业园区的布局来看，上海已经形成了以张江为核心，以临港新片区等5个特色园区为支撑，以其他特色基地为补充的“1+5+X”产业发展布局，“张江研发+上海制造”联动发展格局不断优化。

CBRE的报告显示，目前上海生物医药园区产业空间链已经基本成熟，其中张江园区的药企数量占上海全市园区的54%，医药产值占全市的78%。

除了甲级写字楼和园区，一批新兴的业态也开始出现。比如满足药企研发需求的共享实验室、第三方专业医药冷链冷库等。

近年来，全球范围内的医药产业兴起了研发孵化一体式的办公空间创新，为行业提供优质的工作空间以及投资、技术等顾问服务。《报告》显示，上海各医药基地也在推出各类孵化器、联合实验室。比如，张江在建立涵盖全产业链的孵化加速平台，并联动外包服务推动创新药加速产业化。

此外，随着全球生物制药市场不断壮大，近年低温贮藏医药品需求激增。根据中物流冷链委统计，2020年上半年，上海的冷库需求面积最大，达26.2万平方米。上海冷库平均租金为每天每平方米3.78元，仅次于北京，高于全国每天每平方米3元的水平。

CBRE追踪的部分上海定制库、干仓改建个案显示，专用医药冷库的租金溢价是普通冷库1.5~2倍，是干仓的2~3倍。随着生物制品需求扩大，CBRE认为，医药冷库或在未来一段时间内迎来建造或升级改造的小高峰。

“受到疫情等的推动，医药产业园物业越发受到各类投资者的追捧，如药企、产业开发商、运营商以及外资基金等。”《报告》还认为，未来随着全国乃至全球优质产业资源的持续涌入，上海的医药大健康产业相关的商业地产资产或是最具挖掘价值的蓝海之一。（实习生章从余对本文亦有贡献）

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