越秀地产还是保持着一贯的稳健。

8月18日，越秀地产（00123.HK）发布2021年中期业绩，报告期内，其实现营业收入242.4亿元，同比上升2.2%；股东应占利润约为23亿元，同比上升15.3%；核心净利润约为21亿元，同比上升5.6%。

财务指标向好的同时，越秀地产在上半年实现了合约销售额约473.8亿元，同比增长26.1%。

谈及未来三年的发展规划，越秀地产董事长、执行董事林昭对越秀地产还是有更多的期待：“未来三年，越秀地产的规模增长会保持在行业的平均增长速度或略高的水平。如果市场机会好，不排除可以加快，但总体基调还是稳中求进。”

这样的发展态度也就决定了越秀地产不会采取冒进的方式，保持在绿档、保证投资评级的指标是其坚守的底线。

TOD项目销售增5成

上半年，越秀地产实现合同销售额约473.8亿元，同比增长26.1%，再创历史新高；实现合同销售面积179万平方米，同比增长17.9%；合同销售均价约为每平方米26400元，同比上升6.9%。

分区域来看，大湾区实现了共336.7亿元的合同销售金额，同比上升50.4%，在销售总额中占比达到71%；华东区域、华中区域、北方区域、西南区域的合同销售额分别为14%、10%、4%、1%。

其中，越秀地产在大本营广州实现合同销售金额约265.9亿元，同比上升31.3%，在销售总额中占比达到56.1%。克而瑞数据显示，越秀地产的全口径销售额、权益销售额均排在广州市场第一位。

全年的销售铺排也在有序地推进中。“我们今年的供货是按4:6的节奏进行”， 林昭远表示， “全年可销售的货值共约1866亿元，按60%的去化即可达成全年目标”，下半年从目前的供货来看，销售情况符合预期。

作为越秀地产重要发展战略的TOD项目，在今年上半年的销售中也取得了亮眼成绩。

上半年，TOD物业项目共实现合同销售金额约76亿元，同比大幅上涨50.7%，其中星图和星瀚分别实现合同销售金额约25亿元和25.3亿元，分别同比上涨171.8%和139.7%。

这一业务还在持续深入中。“我们将深化与广州地铁集团的战略合作，持续获取大湾区TOD项目；加强同其他省、市国企合作，拓展大湾区外TOD项目，”在说到对TOD业务发展的战略时，越秀地产管理层表示。

拓展项目的重要基础之一还是在于拥有过硬的产品，已经发展了多个TOD项目的越秀地产仍将持续提升产品力：“我们以TOD研究院为平台，优化升级TOD产品线和开发模式，构建TOD产品的技术标准和开发运营管理标准，打造TOD产品的竞争壁垒。”

“可以期待，接下来TOD项目在我们业绩比例中逐步得到体现。”林昭远表示。

“6+1”多元纳储

事实上，在纳储方面，TOD项目可以说是越秀地产的“杀手锏”。

2019年4月，越秀地产引入广州地铁成为第二大股东，自此深度参与广州轨交物业事业发展。也由此，越秀地产拓展“轨交+物业”模式方面具备了独特的优势。此后，越秀地产将广州的星图、星樾、星瀚、星樾山畔、星汇城等地铁上盖物业收入囊中。

今年上半年，越秀地产的TOD物业再添一项，获取了广州星航（广州黄埔庙头）的TOD 物业项目，新增TOD物业项目土地储备约20.84万平方米。

截至报告期末，越秀地产共拥有6个TOD物业项目，分布于布局广州黄埔、增城、番禺三大片区，总土地储备也增长至406万平方米，约占其在大湾区土地储备的26.5%和总土地储备的14.5%。

这只是越秀地产多元化纳储的渠道之一。除公开招拍挂市场与TOD项目之外，越秀地产还拥有城市运营、城市更新、国企合作、产业勾地、收并购等多种获地渠道。

“我们继续通过‘6+1’特色化增储平台，于11个城市新增23幅土地，新增总建筑面积500万平方米，”据管理层表示，“其中广州新增8幅土地，新增土储约251万平方米，占比约50%。”

事实上，非公开市场方式增储在上半年超过了公开市场，在新增土储中占比达51%。其中 TOD、“城市运营”、国企合作增储模式分别占新增土储的 4.2%、29.8%、6.6%。

借此，越秀地产的总土储增长18.9%至2809万平方米，其中大湾区土地储备占总土地储备约54.6%；一线二线城市占比93%，土储质素良好。

对于下半年投资计划，林昭远表示，在上半年广州首场土拍中斩获7宗地块的基础上，“接下来的第二批、第三批中，可能我们的驾驭能力可能会更强一点，希望能够拿到更高质量的地块”，不过，总体来看，“还是按照全年的投资强度来铺排全年任务，以销定投来安排投资的机会”。

财务稳健安全

除了良好的土储，持续稳定的发展，还要求房企能保持健康的财务指标。国企背景的越秀地产在这方面一直保持着“优等生”表现。

截至6月末，越秀地产现金、现金等价物及监控户存款合计约400亿元，较年初上升7.2%，资金流动性充足。“三道红线”亦是零踩线：剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比率分别为69.4%、49.8%、1.80倍。

身处绿档的越秀地产，还在持续优化着债务结构和债务年期等指标。

据公司管理层透露，在共计约747亿元的总借款中，人民币借款合计占比72%，外币借款占比28%，内外债结构合理；“截止6月30日，外汇敞口大概是港币26 26亿元，外汇风险也得到了有效控制”。同时，从债务年限来看，越秀地产一年内到期的债务占比为30%，也较为非常合理的。

越秀地产的融资成本也一降再降，平均借贷利率从2019年中期的4.76%降至2020年中期的4.71%，并进一步降至2021年中期的4.45%，再下降26个基点。

具体来看，1月份时，越秀地产抓住融资的窗口期，在境外成功发行6.5亿美元5年期和1.5亿美元10年期美元债，票面利率低至2.8%、3.8%，在业内处于绝对低位，这也创下了越秀地产境外发债的历史新低。

合理的杠杆水平、稳健的销售增长、多元的融资渠道等优势，越秀地产继续保持着穆迪和惠誉投资级信用评级。

这样稳健的财务表现将在下半年延续。

管理层表示，越秀地产在下半年仍将维持稳定平衡的现金流政策。“现金流入预计840亿元，其中合同销售实现现金流入796亿元、租金及其他收入约44亿元；现金流出总额大概为834亿元，包括约523亿元的土地款支出，另有约166亿元工程款支出。”

“下半年，我们还是按照房住不炒、因城施策的总基调，保持平稳发展，按照年初既定的目标，抓好开发销售，以保供货、保销售、保回款。”林昭远表示，“保投资评级、保‘三道红线’。”

文章作者

郑娜

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