说起物业管理和服务，可能不少人都对自己所住小区的不太满意。网上甚至有人支招如何立刻制服物业，办法无非是拒绝交物业费等。然而，拒交物业费并不是解决问题的途径，很多我们自以为占理的理由却不合法合规。

1、不满意物业公司提供的服务，能拒交物业费吗？

需要具体情况具体分析。

物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，在效用上具有不可分割性和依赖性，业主若认为物业服务企业提供的物业服务存在局部瑕疵而拒交物业费（如部分垃圾没有及时清理、公共区域照明灯损坏等），这样的做法会导致业主的个人收益远远小于给物业公司和多数业主造成的损害，因此不能以物业服务存在局部瑕疵为由拒交物业费。

如果物业服务存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可以适当减免；因物业服务瑕疵导致的损失，业主可以要求物业进行赔偿。比如：小区门禁损坏后物业未及时修复，未设保安室，亦无保安巡查，或虽有录像监控但监控损坏缺失等原因，导致业主财物被偷窃的，可以认为物业在业主安全保障方面明显管理不到位，为重大瑕疵，可以减免物业费。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

2、房屋质量问题导致漏水，可以不交物业费吗？

不能。开发商作为房屋的开发销售方，对所售商品房承担质量保修责任，属于房屋质量问题的漏水、渗水问题，与物业服务不是同一法律关系，业主应追究开发商的赔偿责任，故不能以此为由拒缴物业费。

3、房子没入住，能拒交物业费吗？

无论业主是否入住，即使房屋空置，也应当缴纳相应物业费。因为小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等。

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

4、买了二手房，原业主欠缴的物业费要我付吗？

对于所购二手房有欠缴物业费的问题，如果二手房买卖合同中有关于物业费承担的具体约定，按约定；如果房屋买卖合同未约定，因原物业费属于原业主与物业公司之间的约定，故之前欠缴的物业费应由原业主向物业公司缴纳。

根据《民法典》相关规定，当遇到以下五种情况时，业主可以拒缴或者少缴物业费：

1、物业费的扣减理应从业主收到交房通知书之际算起，而不应该从房屋买卖合同标明的交楼时间算起。倘若房地产开发商没有通知业主交房，因此时间延迟交房的，业主可以拒绝交纳这段时间的物业费。

2、对于物业管理企业要求交纳采暖、家庭用家用中央空调等机械设备导致的能源耗费，不在业主交纳范围内的，可以拒绝交纳；

3、物业管理给与协议书内，未服务承诺或未经业主容许的服务时，业主有支配权拒缴；

4、物业管理企业擅自提高物业管理收费标准的情况下，业主对擅自提高的一部分可以拒缴；

5、物业费标准不符合相关部门制定的物业管理收费标准方式 ，业主可拒缴。

值得注意的是，根据《民法典》第九百四十四条第三款规定，物业管理人不可以选用停止供配电系统、供电系统、采暖、供燃气等方式催收物业费。