问：张女士今年年初租赁一个精装修别墅，小区为统一精装修房屋。年初时，小区环境还比较安静，但好景不长，小区业主就开始在本小区进行全面改建。大约4月初，张女士从小区物业处了解到，90%的小区业主都选择了将小区精装修别墅全部改建，因此小区被灰尘、噪音、甲醛围绕，张女士觉得自己根本无法继续居住于此，找房东进行沟通。原来房东同意免租3个月，让张女士自己在外面租房过渡，后又反悔不同意任何免租。张女士咨询上海12348公共法律服务热线，对于这种情况，自己可以如何维权？

答：12348平台律师告知张女士，依法成立的合同受法律保护 。但是如果合同履行过程中发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的情况，当事人可以依据情势变更原则，请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

本案中，张女士签订合同时和实际履行合同时的居住环境发生了非常明显的非商业风险的重大变化，让张女士继续居住于此会明显损害孙女士的人身健康，因此孙女士可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同以维护自己的合法权益。

在合同履行过程中，如果发生此类事件，建议尽量先找房东协商，协商不成的再诉讼解决。

《民法典》第四百六十五条的规定，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第七百零三条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零四条的规定，租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

本案中，张女士和房东之间签订了房屋租赁合同，如果没有致使合同无效的因素，双方之间成立的房屋租赁合同有效，并要按照租赁合同内容对双方具有法律约束力。

《民法典》第五百三十三条的规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

第五百六十三条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十五条的规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

本案中，张女士入住时，小区环境还如其租赁时看到的一样，但是没过2个月，小区因为改建装修变成了一片混乱，出现灰尘、噪音、甲醛等各种问题，严重影响张女士的居住健康和安全，发生了张女士在订立房屋租赁合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，如果要求张女士继续履行该合同对于张女士明显不公平，因此张女士可以以情势变更为由请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

（来源：12348上海法网）