本文来源：时代财经 作者：童洁

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3 月港股上市企业发布年报前夕，不少房企纷纷上演 " 核数师分手 " 戏码。两个月后，失去核数师的房企们陆续迎来新的合作伙伴。

近一周内，就有龙光集团、三盛控股、富力地产三家房企接连发布公告，宣布聘请新的核数师，几家新的合作机构分别是尤尼泰、永拓富信和立信德豪，此前，三家房企的核数师分别为安永、毕马威和普华永道。

加上更早之前阳光 100、融信、德信、宝龙、正荣等房企密集更换核数师，房企核数师阵容已然进行了 " 大换血 "。

告别 " 四大审计 "

此次房企聘请的核数师都有一个共同点——非 " 四大审计 "。

在审计行业，普华永道、德勤、毕马威、安永四家国际会计师事务所被称作 " 四大审计 "。这一轮更换核数师风波之前，在港股上市的房企几乎全部使用 " 四大审计 " 作为核数师，仅个别小规模房企选择与非一线核数师合作。

阳光城执行副总裁吴建斌告诉时代财经，每年年度业绩公布前，上市公司都会在董事会研究是否续聘核数师的议题，如没有特殊情况，上市公司一般不会选择更换核数师。

一周前，龙光公告称委任尤尼泰担任公司新核数师，以填补安永辞任后产生的临时空缺。时代财经查询到，这家审计机构的服务对象多集中在 A 股，且基本是类似于恒智控股、靛蓝星、中国碳中和这样体量和市值都较小的企业。

同样，三盛控股的新核数师 " 永拓富信 " 亦有些陌生。据悉，2007 年，永拓集团在香港成立了永拓富信（香港）会计师事务所，这些年来服务了部分港股小市值企业，如市值不足 1 亿港元的中国长远和大湾区聚变力量。

当然，更多房企选择与有服务房地产客户经验的核数师进行合作。

富力地产新聘请的核数师 " 立信德豪 " 在这一批新的核数师中算是资历较深的一家机构，其在 A 股和港股均有较多服务经验，并且此前已涉猎房地产行业。除了富力地产之外，1 月，物企和泓服务曾聘请立信德豪，4 月下旬，兆邦基地产也宣布委任立信德豪为新的核数师。

5 月 10 日，阳光 100 发布公告表示毕马威已辞任公司核数师，同时委任中审众环为核数师以填补毕马威辞任后的临时空缺，直至下届股东周年大会结束为止。中审众环此前为中房置业核数师，今年 1 月双方 " 分手 "。

而 4 月，德信聘请开元信德为新一任核数师。今年以来，开元信德与多家房企达成合作，3 月下旬，开元信德先是被融信委任为核数师，后又拿下宝龙地产的单，让宝龙地产得以在月末发布年报。

房企控制审计成本

如果从控制成本的角度看，牵手 " 非一线核数师 " 对于 " 钱紧 " 的房企来说，或许不是一件坏事。

实际上，作为审计年报的重要角色，核数师的收费并不便宜，酬劳通常以百万起步。有媒体根据房企年报做过统计，2021 年，50 家上市房企中，有 34 家房企的核数师酬劳超过 500 万元，审计成本在百万以下的房企仅 1 家。

而为核数师开出最高酬劳的合生创展，去年向安永支付了 2209.51 万元。另外，万科、远洋集团、建业地产、旭辉控股集团、佳源国际控股、宝龙地产、中梁控股所支付的核数师酬劳亦在 1000 万元以上。

然而，现在酬劳却成为房企与 " 四大审计 " 的矛盾点之一。去年，行业大环境的改变让房企出现许多变数和插曲，房企年报审计也较从前更加严格，这意味着，审计流程增加，核数师需要付出的时间和精力都更多。

如此一来，核数师在审计费用上与房企产生分歧。普华永道、德勤、安永在多份辞任房企核数师的公告中都提到，双方在审计费用上未能达成一致。

换掉 " 四大审计 " 成为房企节约审计成本的一项选择。正荣在 4 月 15 日更换核数师的公告中就坦言，受疫情影响，审计成本增加，其与安永在境内审计费用方面无法达成一致意见，出于节约成本的考虑，拟聘任中瑞诚为核数师。去年，正荣地产为安永开出的酬劳为 950 万元。

吴建斌亦指出，相比国际大行，国内核数师审计费用比较便宜，而且国内核数师也具备审计资格，只要合乎中国证监会上市条例，房企更换更合适的核数师在情理之中。他以一家 2000 亿元规模的房企为例，国际大行年度审计费用大约在 1500 万左右，内地核数师估计大约 1100 万元。

如其所言，中国注册会计师俱乐部统计数据显示，2021 年，正荣新聘请的中瑞诚审计费用平均为 65 万元；中审众环的审计费用平均为 122 万元左右；永拓的审计费用平均约 110 万元。

即便房企体量更大，对应的审计费用更高，但吴建斌称，比起 " 四大审计 "，更换内地核数师，房企预计可以省下 20-30% 审计费用。这对眼下正在节衣缩食的房企而言，也算是省下一笔不小的费用。