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最近，不少朋友跟我反映，想要提前还房贷了。
在网上冲浪，也是看到不少抖音、小红书的网友，在分享自己提前还房贷，省下多少利息。
为什么最近，突然提前还贷呼声这么高呢？
实际上主要是两点：
1、最近市场行情不好，基金、股票都没赚到钱，就连存款利息最近都在下调，钱拿在手里不挣钱，倒还不如提前还款，省点利息钱。
2、今年房贷利率降了又降，很多去年或者近 3 年高利率上车的朋友，越看现在的利率越觉得自己亏，想到的办法就是提前还贷减少压力。
比如苏州去年首套首贷房贷利率一度高达 5.8%，现在首套都可以处理成 4.25%，房贷大降 1.55 个点，200 万的贷款月供就要少 1833 元。
所以，我也蛮理解这些高利率上车的朋友，可能就是早上车了半年，每个月就要多还这么多利息，心理确实不平衡。
钱不挣钱，房贷利息又高，所以现在很多人都在思考，到底要不要提前还房贷？
我看法是，尽量还是不要提前还，如果想要提前还，也一定要考虑清楚下面这些问题。
要不要提前还房贷 ?
绕不开一个问题，那就是提前还房贷，真的赚吗？
大多数人，实际上不清楚提前还房贷到底赚不赚，但是非常明白，还房贷一定是亏的。
因为每次打开还款记录都会发现，自己辛辛苦苦还了 1 年，本金没还多少，还的全是利息。
再想到手里的钱，还在受通胀的影响贬值的影响，就只满脑子只想着赶紧提前还款了。
这种想法，看似很有道理，但实际上是误解了房贷。
房贷的本质，实际上是杠杆，而杠杆是什么？
是你能用 3 成首付，占住 10 成的资产。也就是说，你的负债是高于你的本金的。
很多人思考通胀，只看得到自己手中的现金在贬值，但实际上你的负债也在自我贬值。
并且因为你的负债是高于你的本金的，负债贬值的金额是更大的，这也是为什么银行要收你利息的原因。
根据 M2-GDP 增速来看，过去我们每年的通胀速度高达 7.5%，以贷款 210 万为例，实际上每年负债自己就贬值了 15.75 万，所以越往后推迟，实际上这笔负债越不值钱。
但同时，如果房价上涨，你的负债还能为你挣钱，甚至比你的本金，挣得还要多。
假设房价上涨 20%，你的首付 90 万，涨 20% 涨了 18 万，但是你的负债 210 万，带来的是 42 万的增量。
这就是杠杆的魅力，所以即使你的投资收益跑不过房贷利率，只要房子买对了，负债就在这一增一减之中被消耗了。
所以大胡子李老师向来告诉大家，不要去关注 30 年贷款的利息总额，真的毫无意义。
7.5% 的通胀之下，现在的 1 万块，10 年后就只值 4852 元。30 年前深圳房价不过几千，现在均价已经 7 万多。看着数字，利息总额是超过了本金，但这中间有长达 30 年的时间跨度，哪怕都是 300 万，购买力却天差地别。
此前也有人做过换算，说房贷最难还的就在前 10 年，此后通胀和房产增值就已经帮你稀释掉了债务。
正是如此。
背负着负债是不可怕的，真正可怕的是，你买的房子真的能涨吗？
能涨杠杆自然能帮你撬动更多的收益，抵消负债；不能涨，在这笔资产上花的每一分钱，都是浪费，更不用说利息了。
这是思考提前还贷的重要大前提。
那么，什么样的情况，我建议大家提前还款呢？
房贷，比起利息总额，更需要关注的是月供。
这应该是大家都能感同身受的，月供是非常无情的，只要贷款合同签署下来，不管你是什么情况，每个月都要从你的工资卡上划掉这笔钱。
所以，如果你买对了房子，也用好的杠杆，剩下最关键的就是维持月供，保护好自己的现金流。
等到周期兑现，涨幅兑现，收益不会比你提前还款低。
要不要提前还房贷，实际上是一个现金流的问题。
大多数人思考提前还贷，情况不是说我有 100 万贷款，现在有 130 万现金，要不要提前还贷，如果真是这样的情况，大家直接还了，我也无话可说。
多数人的情况是，贷款背着 300 万，手中的现金也就三五十万，还了也只能减缓贷款压力，并不能完全清掉贷款。
这种情况下，思考要不要提前还贷，最重要是要考虑清楚现金流的问题：
1、还完贷款之后，你手中的资金能够覆盖多久的月供。
很多人喜欢关注负债，认为没有负债才是完整的占用了这份房产，但实际上现金流才是你负债健康程度的关键。
举个例子：
300 万的房子，200 万负债，负债率高达 66%，月供 1.1w，手中现金 50 万，这种健康？
还是 50 万提前还款，负债 150 万，负债减少为 50%，月供 1.1w，手中只有工资收入健康？
现在疫情这样情况，说真的，还是前面要更健康些，假设碰到裁员或者行业暂停，50 万至少能够负担月供至少 3 年半。
反之后面这种情况，负债是低了，但是你承担生活风险的能力几乎为 0，任何情况只要影响你的收入，可能就会断供，未来房产的再多收益，也都无福消受了。
负债和负载率的高低没有关系，但和现金流有非常密切的关系，这是大家要谨记的。
所以我们一直告诫大家，买房最好保证自己有至少 18 个月的月供缓冲资金。
如果能够保证这样充足的现金流，也不愿意再去拼搏更多的资产，想要平躺，那自然可以还。
2、你未来 5 年的收入，会不会大幅减少。
这也很关键，这是你能不能负担月供，维持健康现金流的关键。
如果你目前的行业，确实受疫情影响很大，极可能面临裁员或者收入长期下降的困境，那确实要思考要不要提前还贷，控制负债。
现金流，才是提前还贷需要考虑的事情，除了上述这两种情况，大多数情况我都建议今年先不要提前还贷。
为什么不建议大家眼下提前还贷？
因为今年，眼下虽然比较悲观，但确实是难得的宽松大年。核心城市门槛开始大降，房贷利率也来到历史低位，M2 增速大幅上行。
市场底似乎处于周期的低位，我是非常建议大家持币等待机会的。
很多人可能不太清楚 M2 是什么，大家可以理解为这是衡量社会上钱多钱少的一个数据。
钱多的时候，这些多出来的钱自然是要流动的，就会带来不是物价涨，就是资产价格涨的局面。
但在我们国家，接水的、接得住水的向来是房地产，所以钱多的时候，资产价格是极易上涨的。
过去的数据也可以看到，2008 年的时候，4 万亿救市 M2 增速高达 27.7%，随后房价开始暴涨。2013 年以后，国家改变推动经济发展的方式，不再追求高速度，M2 开始下行。2015 年又迎来一波上涨，2020 年，增速再次超过 10%，房价又开始上涨。
而今年呢？
各种救市还在加码，M2 增速已经重返 10.5%，市场还没有缓过来，后续可能还会追加力度，刘晓博财经预测，今年货币增幅可能高达 14%。
这样的货币增速下，今年市场极可能是会回暖的。换句话说，现在市场极可能处在难得的底部，实际上是充满机会的，所以现在，我还是建议大家手头留笔钱，随机应变等待机会。
退则家庭备用，进则等待机会。
最后再为大家总结下，提前还款应该如何做？
1、房子是对的的话，重要的是稳定现金流，维稳的基础上，再去思考其他。
2、房子是错的，那么赶紧抓住这波政策宽松，提前置换资产，房贷利率也就转换下来了。
3、如果现在你收入没问题，现金流没问题，建议持币等待机会，今年现在无限接近底部了。
4、实在厌恶风险，选择提前还款，还是记住总利息不重要，重要的是月供，更建议选择降低月供，而不是降低还款时间。
最后，2021 年，希望大家加油苟住！
阳光，总在风雨后。
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