永乐坊，一条92岁的上海老弄堂，从物业职能缺位到如今社区环境优美，邻里和谐相处。居民田维忠说：“如今，我在这条老弄堂里住出了商品房的感觉了！”这背后，是近年来虹口区大胆探索，对直管公房实施物业一体化管理从“破冰”到“蜕变”的过程。

图说：老旧小区永乐坊。宏新 摄（下同）

多年难题 老城区物业职能缺位

虹口区四川北路街道，是著名的老城区，区域内里弄房屋占比街道总面积35.8%，其中以山阴路历史风貌保护区、多伦路文化名人街、四川北路沿线海派弄堂等为主要代表。日久岁深的老旧小区普遍面临着路面坑洼、车辆乱停、空中飞线、环境脏乱、基础设施缺损、安全隐患聚合等问题。

但老城区房屋普遍缺乏全要素的物业管理和服务，采取的多为“政府兜底”“物业保底托管”方式运行。物业管理和服务只有最基本的普通房屋保修服务，保安、保洁、保绿的重担基本落在了街道和属地居委会身上，人力、物力、精力都难以满足居民群众多样化的需求，因此在过去很长一段时间里，居民对物业管理服务的满意度普遍较低。

图说：管理有序的小区

调查研究 破管理方式瓶颈

物业管理服务直接影响着居民的日常生活质量，针对实际问题，四川北路街道坚持问题导向，通过调查研究，党政主要领导和班子成员深入社区群众，摸实情、找问题，提出“党建引领城区更新+物业治理”的“双向融合”项目化工作模式。以1931年建成的老弄堂—永乐坊小区为试点，实施直管公房物业一体化管理，突破老旧小区物业管理上的瓶颈，为这个老弄堂提供“全要素”的专业物业服务。

四川北路街道负责人告诉记者，街道通过对14个里弄小区进行走访、调研，系统汇集整理了居民对物业服务的需求和现场实际状况，综合分析当前小区的管理情况，细化制订了相关指导性方案、标准化运行意见等。为打消居民的疑问和顾虑，小区所属的永美居民区党总支组织街道联络员、“两委”班子成员、网格员等挨家挨户走访居民，解释物业一体化管理的具体内容，逐渐赢得了居民的理解、认同、支持和到后来的积极参与。

上海佳灵杰物业有限公司在永乐坊设立了物业管理处，派驻物业经理、项目管理员、专门的保安和保洁等驻点永乐坊，开展物业服务，并对小区门卫室进行改造，对垃圾厢房进行功能提升，对公共视频探头进行维护更新，弄堂的环境面貌明显改善，居住舒适度显著提升。

图说：物业人员正在老旧小区管理自行车

试点破冰 解居民烦心事

在永乐坊居住了40年的居民黎湘告诉记者，过去由于没有完善的物业服务，家里的灯、开关、水龙头坏了也没人帮助修理，只能出高价从马路边的小摊贩处叫人来修，不但不方便，而且维修质量还得不到保证。尤其遇到晚上停水停电，只能摸黑熬到第二天，再叫外人来修，她自己就遇到过。现在有了“物业一体化管理”，再也不用为生活上的小事而烦恼。家里有什么坏了，物业管理人员随叫随叫，非常方便。

从永乐坊的“试点破冰”，到此后山二、余庆坊居民区进行扩充，直至2023年，四川北路街道14个里弄房屋居民区全覆盖实行直管公房物业一体化管理，按照“化零为整、组团连片、资源统筹”的思路，将老旧小区的物业治理实行“大融合”。

在虹口区刚刚公布的《2022年度物业行业社会公众满意度调查报告》中显示，作为该区老旧小区较多的四川北路街道，58个小区物业服务满意度得分达到82.63分，位居第一，其中街道老旧小区物业服务满意度从2021年的78.52分提升到了现在的86.29分，同比提高了7.77分。这7.77分背后，解决了居住在老旧小区居民群众的烦心事、操心事、揪心事，也是老旧小区居民对物业一体化管理的肯定。

（原标题：《大调研 汇民智 破难题｜从“破冰”到“蜕变” 物业一体化管理解老弄堂居民揪心事》）