图片说明：怡城苑。龙钢摄

图片说明：物业工作人员与居民在交流小区管理方案。龙钢摄

“新的物业进来后，已经肉眼可见服务质量发生了变化，物业管理人员在小区内不时巡逻，居民家报修也能及时到位了……”家住车站北路400弄星苑小区的赵龙英见到记者，如数家珍地述说着新的物业企业复欣物业管理发展有限公司进驻小区后所发生的变化。记者今天从虹口区了解到，作为中心域区中老旧小区相对比较多，物业管理难度比较大的特点，该区凉城新村街道和区房管局主动跨前一步，不等不靠，通过联合调研，采取小小区联合“团购”的方式选聘物业企业，引入品牌物业，破解物业管理难题，提升物业管理服务水平。

凉城新村街道凉六居民区有三个相对独立的小小区：星苑、凉城苑、怡城苑组成。三个小小区情况各有不同，星苑小区属售后公房，凉城苑、怡城苑则为商品房小区。三个“小小区”分别建造于上世纪九十年代中后期，体量各不相同，小的才1万平方米，大的也才7万多平方米，物业费分别为1.2元、1元、0.8元。这些年小区的各项设施出现了破损老旧的问题，在物业费多年不变的情况下，维修难度日渐突出，居民投诉现象也增多，原先的物业企业准备抽身离去。

“其实，像这样的小小区物业管理矛盾突出的现象，在凉城新村并不少见。说到底还是小区体量太小，管理成本高，物业费少，物业企业管理积极性不高。”凉城新村街道城市建设事务管理中心主任李天翔告诉记者，街道有住宅小区58个，其中小区面积低于3万平方米的就有32个，占到了总量的55%；而3至5万平方米的小区有10个……体量小、底子薄决定了单一小区市场行业吸引力较弱，导致物业企业呈“散”状态势。

针对这一情况，凉城新村街道和虹口区房管局通过联合调研，摸清情况，找出问题的症结，大胆创新，提出小小区联合“团购”物业的新思路，并在凉六居民区率先试点。

今年4月份，凉六居民区三个小小区作为一个整体，通过上海市房管局的物业管理招投标平台，公开“团购”物业企业，这在全市住宅小区中尚属首次。当时参与投标的有9家企业，经过平台自动比对筛选，有5家企业入围竞标。最后经专家与小区居民评议得出综合分数，复欣物业管理发展有限公司成为凉六居民区三个小小区的物业管理方，使小区居民在不增加物业费的情况下，享受到品牌企业的服务。

复欣物业管理发展有限公司是家大型物业企业，有着7000余名员工，在去年底的市房管部门公布的全市物业管理业主满意度测评中名列前茅。公司住宅事业部经理陆鼎立说，公司5月初接手三个小小区后，选派了三个维修工马不停蹄地对小区遗留下的损坏项目进行维修；对小区停车秩序进行了规划。公司还特地选派了一位有着多年物业管理经验的复员军人、党员刘鹏担任小区物业经理。陆鼎立说，刘鹏的小孩今年恰逢高考，5月初进驻小区，正是最需要陪伴小孩高考的日子。可刘鹏一头扎进小区，住在小区物业办公室，整天在小区内巡逻，帮助解决各种突发维修事情。

记者在星苑小区采访时，遇到一位董老伯。他说，自己家前段时间马桶堵塞了，急得团团转。当时正值新旧物业交接，心急的他请马路边的人来修。“维修”的人上门看后，说要6000元，董老伯顾不上费用，只想能尽快解决问题。可用了两天，马桶又塞住了，董老伯无奈之下，找到了刘鹏。刘鹏立即带着物业维修人员上门查看。经过一番维修，董老伯只花了百来元成本费，马桶修好再也不堵了，这下董老伯终于安心了。为此，刘鹏还带着董老伯找到先前马路边的“维修”人，帮他要回了3000元。董老伯说，有了物业维修人员，今后再也不去找路边的“维修”人了。

虹口区房管局负责人表示：聚焦物业管理难点问题，努力探索物业治理新模式，建立行业发展新机制。通过物业联合招标，扩大物业体量，吸引品牌企业参与虹口物业管理，满足业主对优质物业服务的需求。同时，以物业联合招标为突破口，提高物业服务质量，建立完善调价机制，逐步形成头部企业聚集，服务能级提升，行业服务规范，市场机制形成的良好局面，促进社区高效能治理，实现居民高品质生活。

据悉，未来虹口区还将尝试打破物业管理物理空间，使相邻的小区实行联合管理，降低物业管理成本，提高物业企业管理的积极性。