9月1日上海宣布执行

购买首套房贷款

“认房不用认贷”政策措施

从今天（9月2日）起，上海居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在上海名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

从“认房认贷”变为“认房不认贷”

市场和居民会有影响吗？

据中国人民银行官网，8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

“认房又认贷”是指，如果名下有房，再买房就算二套；特别是如果名下曾经有过贷款，无论现在贷款是否还清，再进行买房都会认定为二套。这就是“认房又认贷”的执行标准。分析称，对于很多真实改善购房者来说，卖一套房再买就算二套房，这非常不合理。

“认房不认贷”指的是商业银行在确定贷款比例时，只按照家庭名下是否有房来认定，不管购房家庭是否有住房贷款记录。

举例来说：

假设小王已经购买了一套市值200万的房子，并通过商业银行办理了住房贷款。他的家庭目前还欠银行100万的贷款。

现在小王一家打算购买第二套房子，市值300万。根据“认房不认贷”的政策，银行将不再考虑小王家是否有住房贷款记录，而只关注他们名下是否有房产。

由于小王名下已经有一套房产，即使他家之前的住房贷款还没有还清，银行会将这次购房视为第二套房，按照第二套房贷款的标准进行审批。

如果小王将这套市值200万的房子卖掉，那么再购买300万的这套房子就可以视为首套房。

对于置换家庭来说，“认房不认贷”政策将带来利好。

举例来说：

市民李先生家庭名下有一套房，是2017年贷款购买的。如今，因为家有二宝，李先生想换一套大点的房子。按照之前的政策，因为有过贷款记录，李先生即便是还清贷款后卖了名下这套房子再买，申请商业贷款时，也只能视为二套房。执行“认房不认贷”的新政后，李先生再“卖小买大”，申请商业贷款时，就可以视为首套房。

购房到底能节省多少成本？

易居研究院研究总监严跃表示，认房不认贷政策，通俗来说，就是希望把更多购房群体和购房需求纳入到首套房的认定标准中。换句话说，后续界定首套和二套房的标准，不看别的，就看你所在城市是否有房子。

降低首付

“我们认为，纳入到首套房标准，可以实实在在地降低首付比例和房贷利率。当前上海一套新房平均总价大概为500万元。政策前，二套房最高比例（认购非普通住宅）为70%，即首付款需要350万元。而按照现在新政策，若纳入到首套房的认定范畴，那么首付款大约需要175万。据此对比，首付款直接减少了175万，相当于房价款的35%。”严跃进表示。

房贷利率

同样，纳入到首套房标准，其房贷利率也会跟着下调，或者说适用首套房的利率标准。严跃进介绍，当前上海二套房利率为5.25%，按照贷款本金200万、30年期等额本息计算，其利息总支出约为198万，月供约为11044元/月。若按新的政策，其利率为4.55%，其利息总支出约为167万，月供约为10193元/月。对比来看，利息总支出减少近31万元，月供减少约851元/月。

此次政策调整对购房者意味着什么？

严跃进认为，此次政策符合预期，充分说明各一线城市正积极落实认房不认贷的政策内容。其对于降低购房成本、满足合理住房消费需求、促进楼市平稳发展等都具有积极的作用。

严跃进表示，认房不认贷政策是优化调整购房政策的重要体现，有力支持了合理住房消费需求的释放。其惠及的群体多、市场反响非常好。“上海换房家庭或改善型家庭是最直接的受益群体，通过落实认房不认贷政策，其有助于降低首付等条件，实质性降低了购房成本。另外，此次政策调整对引进人才的购房也有助力。在上海等大城市，一些引进人才希望购房安家。但如果其在老家有房子和贷款记录，那么按过去政策，在上海购房可能会被认定为二套房。但按照现在的政策，那么就可以按首套房标准进行。尤其是五大新城和一些新兴产业背后的各类人才，都可以更好享受到这个政策。”

上海楼市将呈现什么趋势？

当前正值传统“金九银十”阶段，上海房企在推盘上积极性明显增加，而购房者在政策明朗后，入市意愿有望明显增强、购房策略也更加清晰。所以供需两端已经释放出非常积极的信号。严跃进认为，9月份开始上海楼市交易会有积极提振，且交易活跃态势会持续，在一二手房等领域都会有重要的表现。相关银行、中介机构等业务量也有望提振。同时针对购房者关心的房价问题，购房者购房心态更加理性健康，房价将有保持稳定的基础和良好态势。

严跃进表示，上海积极落实认房不认贷政策，充分说明上海作为特大城市，对于合理住房消费需求释放有高度的重视和支持。

精准施策来之不易，各市场参与方（包括房企、中介、营销机构、房东等）更要珍惜认房不认贷政策，既要用足用好这一政策，也要维护好房地产市场良好秩序。“唯有大家共同努力，才能更好促进上海房地产市场的平稳健康发展。”