主持人：什么是物业服务合同？在法律上对物业服务合同有什么相关规定？

律师：根据《中华人民共和国民法典》第937条规定：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。”物业服务合同第一次作为有名合同出现在《中华人民共和国民法典》当中，以法律的形式予以规范。

同时，根据《中华人民共和国民法典》第938条规定：“物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。

主持人：业主在签订物业服务合同时，有哪些需要注意的关键点？

律师：在签订物业服务合同时，要重点注意以下几个方面：

一是服务事项。根据《上海市住宅物业管理规定》第44条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项：（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；（二）共有绿化的维护；（三）共有区域的保洁；（四）共有区域的秩序维护；（五）车辆的停放管理；（六）物业使用中对禁止性行为的管理措施；（七）物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；（八）物业档案资料的保管；（九）业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。”物业服务企业可以将物业服务合同中的部分专项服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给第三方。

二是服务质量。根据《上海市住宅物业服务分等收费标准》规定：“本市的住宅物业服务标准主要分为五级，包含综合管理服务、公共区域卫生服务、公共区域秩序维护、公共区域绿化日常养护服务以及公共部位、公共设备设施日常运行、保养、维修服务，分别对应相应的收费标准。”

三是服务费用收取办法。根据国家发改委建设部《物业服务收费管理办法》第9条规定：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”

四是住宅专项维修资金的使用。住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施保修期满后的维修和更新、改造的资金。可以在物业服务合同中就住宅专项维修资金的使用流程做具体规定。

主持人：如果业主对物业公司的服务不满意，可以拒缴物业费或者减免物业费吗？

律师：拒缴物业费这种行为是不可以的，根据《中华人民共和国民法典》第944条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”物业服务是针对全体业主和整体区域各个方面提供的服务，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，在效用上具有不可分割性和依赖性。业主未按时缴纳物业费，物业公司是可以催告其在合理期限内支付，合理期限届满后仍然不支付的，物业公司可提起民事诉讼或者申请仲裁。但不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等暴力方式催缴物业费。

如果物业服务存在违反法律法规、安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可以适当减免。因物业服务瑕疵导致的损失，业主也可以要求物业公司进行相应的赔偿。

“民问律答”

房子空置时，

如何缴纳物业费？

律师解答：

答：没有实际入住需分情况讨论。第一种是交房后因为业主自身原因没入住，根据《中华人民共和国民法典》第944条规定的规定，业主应当缴纳物业费。但业主有充分的证据证明，物业在履行合同中有重大的违约行为的情况除外。第二种是因为房屋质量等问题，开发商没有按期将房子交给业主，物业费由开发商全额承担。如果房屋已验收交房但未装修，不具有居住条件的，也可以申请减免物业费。