从2021年开始，保障性租赁住房（下称“保租房”）作为租售并举的重要举措，得到了大力发展。闵行区正在建设“一张床、一间房、一套房”多层次的保租房供应体系，目前全区累计完成筹措保租房6.5万套，上市供应4.4万套（75个项目、约224万平方米），数量居全市前列。

以浦江镇为例，目前已筹措22个保租房项目，共1.6679万套房源，总面积达949888平方米，其中已投入运营16个项目，上市供应1.0133万套住房，位列全区第一。

数据的背后，是一批实力雄厚的国企、央企，深耕租赁住房多年的民企选择在闵行进入保租房这一赛道。保租房产品自带租金折扣、上涨幅度限制的公益属性，企业却纷纷入局，究竟为何？

高出租率

保租房是一种长租公寓，主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。在上海，保租房要求房租为周边地价的90%以下，第二年上涨幅度不超过5%。

部分保租房是直接规划为住宅的集中式新建租赁住房项目，还有一部分保租房是由原商业办公、工业厂房、单位职工宿舍等改建而来。

出租率高低决定着盈利能力，因此，在投资每个项目之前，微领地集团都会针对有没有足够的客源支持、附近商业配套条件如何等问题做大量的市场调研。“评估体系显示，在闵行做保租房项目很有前景。”微领地集团副总裁郭瑜说。

闵行横跨中环、外环、郊环，与浦东区、徐汇区、长宁区三个经济大区相连接，北连青浦区、嘉定区，西至松江区，南到奉贤区。有着高铁虹桥站、虹桥机场，以及六条轨道交通线路——1、2、9、10、12、17号线。地理位置为闵行的租赁行业发展提供了得天独厚的优势。

记者来到位于康华路131弄29号、30号的浦江镇微领地青年社区，对租客进行了随机采访。发现不少租客都在外区上班，包括浦东新区、长宁、徐汇、静安、黄浦等区域。

目前，浦江中心微领地青年社区出租率长期稳定在95%以上，最高峰达到98%，远高于上海市目前保租房行业平均出租率74%。

规模收益

随着房源规模逐渐增大，产生的规模效应会降低成本，提升盈利。能否不断优化经营模式，提升产品品质、提高租客入住率和续租率，把多个社区运营好、服务好，正是盈利的关键。

保租房的运营模式通常有两种。第一种，由国企组建专门的团队或公司，从头到尾全链条进行管理。

比如，位于浦江镇核心地段的“城投宽庭浦江社区”，是上海城投置业经营管理有限公司运营的。项目涵盖一居室、二居室和二加一户型，考虑了单身白领、二人世界到三口之家的需求，房间采光优越，通透舒适。

社区北侧城市道路道路与建筑之间打造绿色生态的休憩场地，结合南侧水景设计休闲亲水平台，形成绿化岸线公园。

社区包含三个层级规划体系：“街”——全开放的商业街区，社区提供一万平方米的商业配套和一万平方米的公共服务空间；“院”——半开放的空间，形成围合的院落和社群；“庭”——楼栋住户的专享空间。

这种模式下，国企具备资金雄厚的优势与社会担当的责任感，可以很好地保障社区品质和稳定运营。

第二种方式是国企与民企合作。由于国内最早涉足长租公寓领域的是民营企业，在精细化运营管理经验上民企已有丰富经验。而国企具备资源的优势，两者合作的模式也在闵行保租房实践中应运而生。

位于浦江郊野公园附近的“浦江公园微领地青年社区”正是此模式的一次探索，该项目是由微领地和国企联合拿地，微领地主导开发、建设、运营，为项目的长期健康发展保驾护航。

社区将延续微领地的“青年社区”定位，提供一室户、独立卫浴的高性价比公寓。计划于明年二季度开放营业，成为一个可容纳5000多人的大型社区。还将与附近上海戏剧学院、浦江郊野公园开展互动，为青年人提供丰富的活动空间。

企业的长效良好运营、形成规模效应，是保租房项目盈利的关键，也能够实现“更多高品质租住社区惠及更多人群”的蓝图。保障更多新市民、青年人的居有所安、心有所栖。

留住企业、留住人才

在闵行，产业园区的高质量发展，也为保租房发展注入了“活水”。

“城投宽庭自开业以来，迎来了大量高知客群，租户主要为本科学历以上的年轻人群，工作行业以科技、软件、金融、教育等行业为主。”城投宽庭浦江社区负责人表示：“项目客源比较优质，且租户支付能力和支付意愿比较稳定。”

社区周边紧邻多个产业园和商务区，已成为多家企业解决人才居住问题的首选，包括华东建筑集团、西部证券、浦发银行、交通银行、壁仞科技、上海空间推进研究所等企业客户已经入住。据悉，城投宽庭已在闵行增加投资，建设了第二个保租房项目，预计于明年投入运营。

企业聚集带来了人才汇聚，而人才既是保租房入住率的保障，又能为公司输送优秀员工。2022年，胡心宁成为了浦江中心微领地青年社区的一名租客，今年，她加入微领地成为了品牌部的一名员工。像她这样“租客变员工”或“员工变租客”的，还有不少。

郭瑜说，微领地集团2021年由中资产转型为重资产模式，起步就在闵行区浦江镇。从项目立项、建设、审批到最后运营开放的整个流程中，浦江镇都尽可能地简化操作程序、让企业少跑路。

“务实”“高效”是投资背后的高频词。让郭瑜印象深刻的，是浦江镇办理居住证的效率。3000多人的大型社区，办理需求非常大，然而浦江镇的批复速度一直很快。“闵行对企业的帮扶很务实，不是讲在嘴上，而是落在行动上。”

“城投宽庭”是上海城投在2019年发布的租赁住宅品牌，是上海国资中最早参与租赁住宅业务且投资开发运营规模最大的企业之一。运营方上海城投置业经营管理有限公司，负责城投体系全部保租房及“城投宽庭”品牌运营工作，具有丰富的运营管理经验。

上个月，长三角地区首个国有企业保租房资产亮相资本市场，正是上海城投发行保障性租赁住房公募REITs（不动产投资信托基金），这也是目前全市场正式申报的规模最大保租房REITs。

微领地则是全国较早投身长租公寓领域的企业，旗下拥有9个重资产项目，持有房量35000间，管理资产250亿元人民币，是目前最大的社会化青年社区租赁住房资产管理平台。

无论是推动着全市保租房市场稳健发展的优质国企，还是作为住房租赁行业元老的民营企业，都选择了闵行，看好闵行。

为奋斗在城市的人才提供一个温暖的“家”，是企业的社会责任，更是企业心中一个值得布局的赛道。未来，他们将以不断优化的服务、长期持续的运营，助力保租房市场的蓬勃发展，让青年人、新市民安居乐业。

（图片由“今日闵行”授权）