近日，古美路街道的孙女士反映，自己所在的和嘉公寓小区电梯已经使用20多年了，因为经常发生故障，业主在2022年提出更换电梯，并自筹资金。现在前期方案、资金都准备好了，但是居民没法和电梯公司签约，必须物业与电梯公司签约，可物业却一直拖延不愿签约，导致更换电梯的工作无法开展。居民希望小区能尽快完成换梯工作。

相关回应

对此，节目组电话连线了平南三居党总支书记苏宏强。

苏宏强书记介绍，目前该小区的物业合同已到期，业委会也正在换届中。小区居委会多次协调后牵头组织更换电梯的协商工作，在与业主、业委会、物业公司、街道房管办积极沟通协调后，先后完成了项目启动、更换电梯的方案征询、电梯品牌和型号及施工单位的征询、电梯单位的见面会、出资比例的征询工作，业主也完成了筹资。

但是按照相关规定，电梯更换合同的签约主体需由业主代表委托物业公司和电梯公司进行签约，但物业公司再三拖延推脱，在备忘录的相关条款中和业主意见相左，不能达成一致，因此迟迟未能签署备忘录以及电梯购买安装合同。

近期，居委会和街道建管中心（房管）与电梯公司再次进行协商，拟采用四方合同，由电梯公司、出资换梯业主、业委会、物业公司，一起签署换梯合同，里面明确物业、业委会、业主的三方权责，保障业主利益。目前，在等待电梯公司确认合同条款，之后将由街道建管中心（房管）和居委会再次牵头筹备召开四方会议，协商确认合同。

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律师观点

本期嘉宾：上海臻辰律师事务所律师谢遵振

谢遵振表示，虽然该小区物业公司的合同已经期满，但根据《民法典》第九百四十八条规定，“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。”因此，在新业主委员会尚未换届成功的情况下，物业公司的原物业服务合同虽然期限届满，但原物业服务合同继续有效，且服务期限为不定期。建议可以查阅下原有的物业合同内是否有相关的约定，如果物业公司迟迟不作为，也可以通过合同启动法律的程序制约物业公司。

物业公司再三拖延，居民能否直接与电梯公司签约？

谢遵振认为，从目前上海居民小区的普遍实际情况和法律角度来看，小区业主包括业主委员会尚不能避开物业公司直接与电梯公司签约。

物业公司作为提供小区物业服务的主体，其提供物业服务的范围包括不限于电梯等公共设施设备的巡查和维修养护等物业管理服务。而和嘉公寓小区的电梯作为小区公共设施的一部分，均是由物业公司进行日常的实际管理，即物业公司对小区的公共设施具有管理维护的权利和义务。

相应的，小区电梯的管理维修保养义务最终也是由物业公司承担的。因此如果更换电梯势必也会影响物业公司的权利义务，也影响到物业公司与更换后的新电梯厂家就售后维护方面的沟通等工作。

由此可见，小区的电梯属于公共设施的一部分，根据现行法律规定，由物业公司统一维护和管理小区的公共设施设备，也就不可能绕开物业公司，除非整个小区无需物业公司，而是实行全部自治管理，但目前至少在上海没有哪个小区是实行全自治管理的。

其次，从整体与部分的角度来看，电梯作为小区公共设施的一部分，实际上也根本无法脱离小区全部公共设施，单独由居民或除物业以外的其他第三方维护和管理。因此，目前并无相关法律法规规定，居民或业主委员会可以绕过物业公司单独与电梯公司签约，建议还是要通过业主委员会、街道房办、居委等相关部门与物业公司建立沟通协商机制。

谢遵振提醒，协商的过程中，物业公司更换过渡期间的电梯权责义务关系可以在合同中写明，后续如继续聘用或更换物业公司可再签相关的补充协议。由于小区目前尚处于新旧业委会的换届选举中，谢遵振也建议可以加快新一届业委会的成立和备案工作进度，在新一届业主委员会成立后，代表业主依法行使职权，按照正规的流程，续聘或更换物业公司，尽快解决小区亟待解决的电梯等问题。

记者：沈佳怡