2022 对上海购物中心来说，可谓是修整年，全年新开业购物中心（3 万平方米以上）共 20 家，其中新建开业 10 家，数量比 2021 年减少 27 家。

不过，2023年上海购物中心发展将会继续加快步伐， 全年上海将新开45家购物中心。至此，上海3万平方米以上的购物中心将超过400家。这是日前由上海购物中心协会发布《上海购物中心2022—2023年度发展报告》中透露的信息。

当电商、线上购物已成为人们全新的购物方式时，400家购物中心，对上海来说，是多了还是少了？

每周逛一次，要逛7年才逛完

在短暂的喘息后，今年上海的购物中心继续快马加鞭，全年又将新开45家购物中心。根据资料，2022年上海新开购物中心20家，2021年上海新开购物中心47家。

截止2021年底，美国超过3.7万平方米的购物心不到3000个，全日本超10万平方米的购物中心只有约10个。而到目前，上海超3万平方米的的购物中心有约355个，其中，超20万平方米的超级型购物中心有约15个。

上海汇聚了全球最顶级的消费资源，全球零售商集聚度达55.3%，在全球城市中排名第2，仅次于迪拜，已超过伦敦、巴黎、香港、纽约、新加坡……

在上海，购物中心让你逛不完。355个商场，如果每周逛一个，要逛7年才能全部逛完。上海的购物中心（广场）密度越来越高，竞争也越来越激烈。

一些早期传统购物中心，在新开购物中心的挤压下，加上疫情影响和大卖场

转型社区购物中心，经营日趋困难，迫切需要调改升级,。购物中心头部企业利用其品牌经营上的优势，或进行购并重组，或实施轻资产管理，推进传统购物中心的升级换代。

仅浦东就有77家商场

上海的购物中心可谓遍地开花，但区域分布也有所不均。截止 2022 年底，购物中心数量最多的是浦东新区达 77 家， 其次是闵行区 43 家，黄浦区 33 家……这些区可谓购物中心呈现“门对门”的抢客模式。但是，金山区仅有购物中心4 家，崇明更仅有 l 家购物中心。

浦东新区称得上是家大业大，坐拥1210平方公里的面积优势，轻而易举地拿下了上海各区商场数量和面积的双重第一。浦东拥有77家商场，而且超10万平方米的商场有近20家，比排名第二的闵行，足足多出34个商场。

而拥有1413平方公里的崇明区，购物中心数量和面积却很少，只有1个购物中心。

虽然浦东商场数量虽多，但大部分优质的大型购物中心都集中在陆家嘴和周边地区，如国金中心、陆家嘴中心、八佰伴等。而浦东的非中心区域，汇聚了周浦万达、康桥新田360、周浦永乐广场等购物中心，这些购物中心大多走社区线路。

2023年，浦东拟新开多个购物中心，其中包括康桥的领丰汇、航头的金航城、曹路招商花园城、前滩l+plaza陆家嘴广场、前滩31乐荟等。

其中，浦东前滩将出现浦东商业的亮点：作为陆家嘴商业全新产品线L+PLAZA的首个作品，前滩L+PLAZA陆家嘴广场（以下简称“前滩L+PLAZA”），预计2023年上半年正式开业。目前前滩的商业地标无疑是太古里，而体量仅约3.4万方的前滩L+PLAZA或主打小而精，力争打造小体量的商业标杆。

市中心依然是购物中心抢夺之地

虽然上海在一些居住区的购物中心发展迅速，但标杆级的商业项目，还是会聚集在中心区域的知名商圈和商业街，大部分都集中在淮海路、新天地、静安、外滩等版块。

上海金融街购物中心位于静安不夜城板块，8万平方米的住宅金融街融府、33万平方米的写字楼项目融泰中心和融悦中心均已全面交付，本次入市的是整个地块的收官作品，6万平方米的金融街购物中心，也是金融街在上海打造的首个购物中心，同时也填补了火车站北广场商业匮乏的情况。据悉，金融街购物中心预计会在今年开业。

长宁区内环内也将带来全新商业体AFA上海融侨中心，商场前身为上钢十厂改建的红坊文创园，后又针对“上海市城市雕塑艺术中心”原址进行全面改造，目前被打造为集艺墅、购物、办公为一体的综合体。4.4万平方米的面积，能满足周边楼宇白领的餐饮需求。

位于长寿路版块的鸿寿坊是瑞安在上海又一旧改作品，在2021年瑞安曾打造了瑞虹新城板块商业地标太阳宫，本次打造的鸿寿坊则被誉为普陀版新天地，鸿寿坊作为长寿路一带重要的商业项目，未来或将提升板块的商业格局，或成为内环新的打卡地。

 购物中心呈两级化发展

疫情三年，其实也是购物中心重新洗牌的三年。购物中心也呈现明显的两极化态势，大的更大、小的更小，强者更强。

一方面，大体量、规模化、连锁化的购物中心抗风险能力更强、数字化转型成功；另一方面，无经营特色的购物中心面临的压力非常大，受社区团购、消费线上化等因素影响，客流下滑严重，空置率处于高位。

根据上海市有关商业机构的信息数据和对部分重点购物中心抽样调研，2022 年各购物中心受新冠疫情的严重影响，经营总体同比下降 25.4%，一些经营调整快、销售新能源车的购物中心，弥补了销售规模；一些以经营高档品牌奢侈品的购物广场，相对同比下降幅度小些；有些传统单一的购物中心经营规模降幅达 30％左右。

购物中心经营总规模为 2000 亿元左右，经营总额约占全市社会消费品零售总额 12.6%，比上年下降了 0.36 %。

2022 年因疫情因素，新开业 3 万平方米以上的购物中心仅 l0 家，且都在第四季（多数在 12 月中下旬）开业，是多年来最少的。

从地理分布看，一半以上在远郊区，且中小型为主，如龙湖集团在市郊开了两个 10 万平米以上的天街项目。一些存量老旧购物中心（广场）因经营单一经不起疫情冲击，出租率

大幅下降，敷不入出，有的关门大吉，转手经营，有的并购调改，业态重组，去年第四季

调改重新开业有 10 家，占年度总开业数的 50％。

大家熟悉的位于步行街上的置地广场也关门歇业，伊势丹百货将在2024年合约到期后停止运营。

静安成为“首店”首选

上海被视为“首店经济”的标杆城市，无论经济实力，还是消费潜力，都是国际品牌首入中国、国内品牌孵化新品牌、尝试新业态的首选地。据中商数据统计，2022年上海共计引入1073家首店（含旗舰店/概念店），与2021年的1078家基本持平，数量和质量继续保持国内城市领先地位。疫情带来的两面性，一方面使不少品牌闭店，另一方面位置优质但空置的店铺出现，助推了新的首店。

2022年上海“首店经济”出现了一些新动向。例如，“首店大区”宝座易主，从引入数量与能级上看，静安区首次超越黄浦区；上海引入“高能级首店”（全球首店与亚洲首店）12家，这些店只分布于上海的四个区；新开项目容易受到首店青睐是不争的事实，几家老牌商业地标在吸引首店方面依旧表现不俗。

从首店层级看，全球首店、亚洲首店共12家，中国首店133家，上海首店915家。8家全球首店中，包括瑞士模块化家居品牌USM全球首家旗舰店、伦敦先锋设计师买手店MACHINE-A首家海外分店、FARMER BOB全球首家旗舰店、全球首家环法生活互动空间THE HUB环法星空间等。4家亚洲首店中，包括PRADA香水美妆亚太首店、IWC万国表全球第三家概念店、Nanushka亚洲首家旗舰店、美国知名时装品牌AMIRI亚洲首家旗舰店。133家中国首店，包括OTB旗下四大先锋时尚设计品牌均以最高规格旗舰店形式入驻上海，路易威登首次在中国开设单独的家居空间、欧洲的时代新奢品牌BY FAR开出中国首店等。

从首店选址最青睐区域看，静安、黄浦、徐汇、浦东、长宁、闵行、普陀七区占据了全市近九成首店份额。其中，能级和时尚度最高的全球首店、亚洲首店则只出现在静安、黄浦、浦东、徐汇四区。其中，静安区高居榜首，2022年引入225家首店品牌，全球首店、亚洲首店、中国大陆首店达35家，显示出对消费风向和潮流的引领。

如何拥有好看的皮囊、有趣的灵魂

近年来，圈层经济层出涌现：健康经济、她经济、宠物经济，再到近期流行的露营、飞盘等户外经济，纵观核心消费者，Z时代已经开始崛起成为主要消费群体。他们更加个性、自我，追求独特体验、悦己消费，同时喜欢国产品牌、国风和国潮。

购物中心为适应新需求，业态创新将是购物中心永恒主题，国潮＋新潮相融合的业态，将成为适应人们新消费的风景线。

新天地二期的升级换代，张园的开发利用，“今朝八弄”与新建商业中心联动， 将经典与时尚融为一体，商业＋文化、商业＋艺术、商业＋运动健身等跨界复合体验型品牌将以首店首发等形式，不断呈现在消费者面前。

“围炉煮茶”、主题市集、露营微度假、微电影微剧场、智创电玩、新能源车联销等既有中式消费又有时尚体验的跨界业态更受消费者青睐。

随着数字化在实体商业的运用越来越普及，运用数字化技术进行运营创新，营造新场景，将成为主要的竞争手段和致胜法宝。“元宇宙”技术的开发运用，将现实场景与虚拟场景有机融合，让人们得到前所未有的情感享受，将是购物中心聚客增流重要内容。

特色餐饮是购物中心的体验场

无论线上购物如何红火，但人的社交、体验属性永远是刚需，购物中心对消费者的最大价值还是在于“体验”。作为一个连接人与货的场，购物中心的链接能力很关键，其中购物中心的餐饮业变得越来越重要。

餐饮首店入驻购物中心，能够快速引流，首店的新鲜感驱动着他们去打卡拍照，为首店带来更大的流量窗口；其次是餐饮进行跨界融合产生出更多元化的形式，会给消费者带来新鲜感，促使消费者更容易去体验尝鲜。

一些传统老字号餐饮将不断创新升级，复合型的集文化艺术、健身健美、娱乐潮玩于一体的组合餐饮更受“Z 世代”的欢迎。

疫情后餐饮消费将出现新模式，根据消费者喜好和要求提供个性化定制菜肴，为家庭朋友聚会提供私密会所型餐饮服务等特色餐厅也将掀起，餐桌文化将不断丰富。

A世代宝宝拉动消费

随着“Z 世代”年龄的增长和成家立业，不断新生可爱的宝宝，称之为“A 世代”，这些“A 世代”宝宝在“Z 世代”家庭培育成长，他们有全新的培育理念和新的需求，一些购物中心（广场）将这一需求作为与“Z 世代”消费密不可分的重要的的消费势力，冠以“婴儿水（泳）馆”、“儿童中心”、“儿童天地”、“儿童乐园”、“儿童冰雪”等成为购物中心不可或缺的新消费场所，将是不可忽视的新消费势力。

社区商业催生新模式

与社区居民最密切的社区商业采取全新的互联网手段，和社区居民进行链接，利用已有的社群、“团长”、“团购群主”，以“邻距离”提供便捷的一刻钟便民服务。

从 2023 年上海拟新开的购物中心项目看，3～5 万平方米的有 20 家，其中 3 万平方米以下社区商业广场占上海新开项目的 50%以上，社区商业成为新蓝海。

复合型、体验式、便捷化将是社区发展的新特征，经营定位呈现多元化、差异化：家庭生活中心型，主要以怡老、亲子业态为主，充满家庭美满生活气息；文娱健康型，以青少年消费为对象，以健身运动、体育竞技、创智创业、文娱培训为主，充满健康向上，朝气蓬勃的气息。

如百联曲阳购物中心、南方国际圆心汇、浦东漫乐城等社区型购物中心（广场），根据自身所处区位、自身布局特点以及周边小区消费者需求情况，和社区消费者进行链接。如百联曲阳购物中心的“邻空间”、“邻剧场”活动， 深受周边居民消费者欢迎和好评。

来源：周到上海       作者：钱鑫