一、基本案情

近期，七宝镇综合行政执法队多次接到投诉，反映七莘路XX弄XX号某室居住人数过多，影响社区居住环境。当事人配合整改，但陷入了整改后又“回潮”的怪圈。执法人员立案进行查处，当场开具《责令改正通知书》要求其在法定日期前完成整改，执法人员一并开具《谈话通知书》约谈当事人。查处过程中遇到了认定和取证的难点，执法人员通过现场反复勘验、多位联动、管执协同等方式，形成证据链，确认了违规租住的行为。

二、法律依据：

当事人的行为涉嫌违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》第十条第一款的规定，卧室同时居住三人，人均承租面积低于5平方米，且其均不具有法定赡养、抚养义务关系。

执法人员依据《上海市城市管理行政执法条例实施办法》第五条第二款第（三）项和《上海市居住房屋租赁管理办法》第三十二条的规定，作了相应的行政处罚决定。

三、查处过程

“群租”案件鲜有先例可循，对于本案存在的三处焦点：一是违法行为当事人的确立，“群租”案件往往涉及几方面利益，在确定违法当事人时必须反复核对；二是法律适用条款的确认，本案发生在《上海市住房租赁条例》正式实施之前，根据现场租住的情况认定，采用《上海市居住房屋租赁管理办法》第十条第一款的规定；三是没有适用的裁量基准，执法人员基于当事人贾某在后续调查过程中积极配合城管执法，且为首次违法，作出了罚款人民币一万元整的处罚决定。当事人面对公正严明地执法，其表示愿意服从并于2021年3月23日完成整改，恢复七莘路2899弄6号某室原样。

（一）认真梳理，确定主体

本案中，涉及了五方面执法相对人，即房屋权利人、某经租公司、某餐饮公司、违法当事人贾某及租客。执法人员在办案过程中将各方的证言及收集的证据进行收集，抽丝剥茧。最终确定本案违法当事人为贾某。

执法人员认为本案中，七莘路XX弄XX号某室业主全程并不知情，且与某经租公司签订的租赁合同，合法依规，不存在主观上的过错；某餐饮公司委托贾某为其员工提供住所，违规行为并非出于其本意，但在管理上确系存在疏漏，执法人员予以了批评、教育。而本案的违法当事人贾某在与经租公司签订租赁合同时，刻意隐瞒了将该处房屋用作员工宿舍的事实，造成安全隐患，是违规行为的实际实施者，应作为本案的违法当事人。

本案在查处的过程中，也遇到了当事人、证人不愿意配合调查的情况，房屋也已经“转”了几手，给认定违法当事人造成了一定的困难。执法人员在屡次约谈餐饮企业负责人无果后，来到其企业经营所在地，并明确告知其拒绝调查询问将承担的法律责任。通过执法人员不懈的努力，在严明的法律面前，该餐饮企业负责人向执法人员阐明了事实关系。将起初的抗拒、不配合，转化为了有效地旁证证言。

（二）多位联动，取证核实

执法人员面对“群租”认定难、取证难的问题，采用了街镇自查排摸的租赁房屋信息库，通过上门比对房屋面积、实有人口信息等方式初步了解该处租赁情况。执法人员还通过微信小程序“小安出租”，了解到该处租客登记信息显示为某餐饮企业员工，从而获取了有效、可靠的房屋租住信息。

查处过程中，执法人员通过多方取证，形成了能够相互印证且能够证明案件事实的证据链。“群租”类案件的办理，难在现场证据的固定，本案中居住人数的认定与租赁关系的确定两个要素，缺一不可。

为使调查更为审慎，执法人员到闵行区房地产交易中心核实了该处房屋产权状况，调阅了房屋权利人王某的身份信息及房屋的原始设计平面图。

执法人员第一时间与镇房办、所在小区居委及物业上门，通过现场勘验、测量确定了违法事实，并进行全过程录像，保存了第一手的证据。

执法人员还从人口部门调取相关人员身份信息，复核了该处租客均不具有法定赡养、抚养义务关系。通过两份租赁合同、一份委托书厘清了各方的租赁关系。

（三）反复核验，确定条款

在取得了各方面详细的证言及确凿的证据后，中队将案件呈报七宝镇人民政府。镇政府召开了案审会进行集体讨论。案审会上，镇政府经过对该案的书面审核及讨论后，一致对案件作出了事实清楚，证据确凿、定性准确、裁量合理的意见。

根据现场租住情况的认定，当事人的行为涉嫌违反《上海市居住房屋租赁管理办法》第十条第一款的规定，同时也违反《商品房屋租赁管理办法》第八条的规定。中队邀请了驻队律师召开了研讨会，讨论条款的适用性，因综合考虑当地人民政府规定，最终采用《上海市居住房屋租赁管理办法》第十条第一款的规定。

在裁量基准方面，执法人员基于当事人贾某在后续调查过程中积极配合城管执法，且为首次违法，作出相应的处罚决定。

四、案件分析

回顾本案可以发现，“群租”类案件常与噪声扰民、安全隐患、加装厨卫设施等一同被提及。本案中被投诉的地址离七宝某商业区较近，周边小区被用作餐饮企业员工宿舍的现象也较为普遍。本案的办理起到了一定的警示作用，也旨在以罚促改，根治周边“群租”现象。

（一）应立尽立，以案促改

近年来，面对房屋管理类的新划转事项，中队一步一个脚印，将该类别的投诉及案件进行梳理并归纳，走出一条行之有效的路来。但城镇大量人口的涌入，随之而来的是更为复杂的“群租”类案件，执法人员通过依法行政、文明执法，针对投诉集中的、反复回潮、整治无果的“群租”类案件做到“应立案、尽立案”，以办案促整改，依托重罚起到警示作用。

（二）管执联动，形成舆论

加强“群租”巡查力量，将“群租”治理与“路长制”相衔接，与综合执法模式相匹配，落实“巡查、督查、路长、联动执法”四级管理机制。借助城管进社区工作室平台，在源头管控上指导、督促物业加强动态巡查，及时发现、遏制“苗头”，发现违规行为的，第一时间予以劝阻、制止，形成社区舆论压力。

（三）多措并举，源头治理

面向“群租”各方利益，通过多方举措，根治“群租”现象。针对“群租房”的租客，在落实整改以前，通知社区事务受理服务中心，暂停办理居住证申请等相关业务；针对违规出租人，将其信息作为不良记录，纳入本市公共信用信息服务平台。

随着《上海市住房租赁条例》的出台，中队跨前一步，协同职能部门，进一步加大对“二房东”的监管，重点督促转租房屋达到规定数量的“二房东”，依法办理市场主体登记，纳入监管。

（四）数字赋能，提升实效

依托“一网统管”平台，加强事前、事中、事后监管，通过“互联网+”和人工智能技术，实现监管对象、监管行为和监管效果精准化、实时化，为“群租”治理提供数字化的支撑和保障。利用微信小程序“小安出租”，通过租客登记、从业人员管理、房源管理及合同备案四大模块，动态掌握房屋租住信息。一旦出现疑似“群租”行为的，执法人员可以第一时间进行处置，将违法行为“扼杀在摇篮里”。

（五）公平公正 遵循法治

没有程序的正义就没有实体的正义。本案执法人员始终按照依法行政的路径，每一步骤都给予当事人充分的行政救济权利。在没有适用的裁量基准下，执法人员基于当事人贾某在后续调查过程中积极配合城管执法，且为首次违法，作出了罚款一万元人民币的处罚决定。坚定不移地履行执法机关在程序合法上的法定义务，这是让正义用看得见的方式予以实现，让人民群众能够切身感受到法律正义的存在。