4月28日，据保利世博天悦项目官方微信公众号显示，保利发展在上海世博板块开发的高端住宅项目——保利世博天悦开盘当日，销售额超过80亿元，成为上海近期继中海顺昌玖里、滨江凯旋门、融创外滩壹号院之后，又一热销项目。

       然而，截至5月6日18点，保利世博天悦项目（网上房地产备案名玖丽璟庭）的网签总套数只有100套，不仅距离本批次总共推出的291套相去甚远，与之前对外宣布的销售219套也有极大距离。这不能不令外界感到意外，这样的签约率与该项目开盘热销的盛名着实难以匹配。对保利发展来说，如果有效销售的总套数真如网签数据所反映的那样，那么这次世博天悦的销售不能不说是一个滑铁卢。

       从项目品质的角度来看，此前保利世博天悦的品质得到了业内的一致认可，甚至可以说是保利发展进入上海以来最好的。不管是公区、景观，又或是内装修，都充满了诚意和敬畏。而且从增发获得该项目的股权到正式开售，保利世博天悦整整花了七年时间。七年磨一剑，在投入巨大的情况下，获取如此的销售签约率，不能不说是给保利的高层浇了一盆冷水。

       相比于略显乏力的销售签约率，值得一提的是该项目认购率，据中国网报道，根据开发商披露的信息，此次共有335组意向客户签订购房意向书。然而，经审核，共计277组意向认购客户符合上海市住房限购等房地产市场调控政策及商品房销售管理制度，也就是有约20%的客户存在各种问题，未能进行购买行为，也由此引发外部质疑“水筹”的声音，最终成交的房源数量219套。

       在一般情况下，客户在签约后一周内，会完成线上的签约、备案，但蹊跷的是项目宣布热销的十天之后，保利世博天悦的网签量却仅仅只有100套。不管是在去化率还是签约率，同为高端住宅的保利世博天悦相比于同期的中海顺昌玖里、滨江凯旋门、融创壹号院和香港置地启元等，明显逊色一筹。

       如果将时间线拉长，不难发现保利世博天悦在资金、时间和精力等方面的投入成本却要高出上述项目。根界面新闻的报道，早在2017年，保利发展就通过增资上海华辕实业有限公司49.7亿元，获得上海浦东世博近20万平方米住宅项目50%股权，并提供项目贷款40.7亿元。7年过去，仅资金成本一项，保利就投入巨大，此外还有其他开发投入。

       如果从产品、地段和上述豪宅项目相比较，保利世博天悦却并不逊色。建筑方面，打造上海独一无二的“类幕墙设计”立面，平推窗与立柱一体化设计，超尺度落地玻璃窗外，搭配上海首例“开放式铝板设计”。布局方面，做到了栋栋皆可看江景，让江景资源最大化。水景和园林方面，项目采用“引水入园、以水带路”的手法，打造约3000㎡水景，园林景观规划面积约6万㎡，形成了“高区看江，低区观园”的资源分布。尽管如此，现场销售数据表明，中低楼层遭弃购的比例很高，从实际销售情况也表明，中低楼层的成交比例都相对较低。

       实际上，后者的主力房源，即全江景房源，单价高达20万元/平方米，而未能享受江景的房源单价则约为15.5万元/平方米。低区的低价策略理应成为吸引消费者的有效途径，但销售结果却显示，高价位的江景房源更受青睐，而单价较低且无法观赏江景的低区房源则无人问津。

       这一现象与保利世博天悦的定价策略有关。购房者在选购江景房时，往往会将之与黄浦江一线的江景住宅，如汤臣一品、滨江凯旋门等进行比较。与这些楼盘相比，世博天悦的江景房在性价比和投资增值前景上具有一定的优势。而对于中低区的房源，其定价策略则主要是参考同板块的二手房。目前，当地线上挂牌的二手房单价仅为8万元出头。因此，尽管世博天悦的中低区房源定价在11—15万元之间，与周边二手房相比仍显得过高。因此，首开遭遇挫折，虽然看似意外，但实则符合市场预期。

       另一方面，保利世博天悦的营销首战失利也显示中低楼层的目标客户，与高楼层客户存在明显的差异，前者更倾向于改善群体。但190平米以上户型达到在售房源总占比92%的现实，已经把绝大多数改善群体挡在了门外，随着更多的高端住宅项目持续入市，客户持续分流的情况下，高端住宅市场的势必竞争日益激烈，世博天悦后续的去化恐会更加艰难。