过去几年，建发房产作为行业调整之际脱颖而出的企业，被频频贴上“黑马”的标签，在投资拿地和销售界两端，都屡有建树。根据中指研究院统计，今年1-7月，建发房产以279亿元的权益拿地金额位居房企拿地权益金额排行榜首位。与之相匹配的，是其高管们水涨船高的收入，据2023年的年报，建发股份的管理层总薪酬额为3531.39万元，而同为属地国企的厦门国贸的管理层总薪酬则只有834.33万元。

       狂奔之后，今年上半年厦门建发股份的净资产收益率（ROE）却暴跌了50%，仅仅只有1.69%。不仅仅远远落后于同城的厦门象屿、国贸股份等兄弟上市国企，也同样落后于华润置地、中国海外发展、保利发展、华发股份、绿城中国、越秀地产、滨江集团等房地产TOP30企业。

       更令人担心的是，由于半年报尚未充足计提存货跌价准备，以及计算非并表企业的亏损，建发股份全年的盈利可能会进一步下降。

多项指标趋于恶化

       净资产收益率是厦门国资“一利五率”的重要考核指标之一。根据福建省国资委的解释，“一利五率”中的“五率”指资产负债率、净资产收益率、营业现金比率、研发经费投入强度和全员劳动生产率。

       上述指标，建发股份均有下滑，其中净资产收益率（ROE）的下滑幅度尤为显著。根据新浪同花顺的统计，截至2024年6月30日，建发股份的净资产收益率仅为1.69%，而2023年同期数值为3.41%，降幅达到了51.45%。

       同期，厦门另两家上市企业——厦门象屿和厦门国贸的表现却要好很多。即便在地产的前20强企业中，建发股份净资产收益率也处于行业中后部。以保利发展为例，净资产收益率达到3.69%，虽然较去年同期也有下滑，但下滑幅度也只有39.51%；绿城中国的净资产收益率则达到了5.61%；华发股份则同样达到了5.54%。

       不仅是净资产收益率大幅下降，营业现金比率也出现了暴跌。新浪财经的统计显示，建发股份的上述指标是-0.07%，而2023年该指标则是0.06%。新浪财经的分析称，公司的经营活动净现金流/净利润比值-13.27低于行业均值-2.1，盈利质量弱于行业水平。

       另外，建发股份截至今年6月30日，反映短期偿债能力的速动比率只有0.55，仅仅略高于0.5的资金警戒线。

       事实上，回款问题确实是今年上半年业绩疲软的一个重要原因。建发股份旗下的房地产平台（包括联发和建发）全口径销售回款约 717.04 亿元，而2023年上半年仅仅建发房产回款高达979亿元。

       截至2024年上半年，建发股份的流动资产周转天数是377.75天，而去年上半年只有316.34天，2022年上半年是307.22天；存货周转天数由2023年上半年的191.94天，放慢至2024年上半年的233.89天。受周转慢的影响，建发股份不得不放大了负债比例，资产负债率由2023年年末的72.63%，上升至74.6%。

投资亏损尚未全部体现

       另一方面，建发股份的投资亏损，并没有在上半年完全得以体现。

       最明显的莫过于美凯龙（SH601828）的财务处理。根据美凯龙的半年报，截至今年6月30日，美凯龙的归母净利润是亏损12.53亿元，比前一年同期下了1140.34%，由于美凯龙所持有的投资性房地产公允价值在持续下降，而公司的营业收入也在迅速下滑，因此可以预计继2023年之后，美凯龙有很大的概率再次出现亏损。根据建发股份的会计准则，对美凯龙的长期股权投资是用权益法进行核算，其盈亏会计入倒当年的损益。

       而在今年上半年这一数据并没有计入，那么全年就会将当年度的亏损全部计提，届时会进一步削减建发股份的盈利。

       除了美凯龙的投资，建发股份还有部分项目的存货减值未及时处理。

       比如，以建发重仓的厦门为例，克而瑞数据显示，7月，厦门新房成交价格32521元/平方米，较去年年末的49174元/平方米下跌了33.9%。半年报披露，建发股份已经在厦门开发投资项目的总金额超过400亿元，但截至今年上半年，计提的存货跌价仅3.9亿元。

       根据界面新闻的报道，尽管建发不愿意降价，但是却没有办法左右合作伙伴的决定。由建发、首开及金茂在厦门合作的云启东方项目，8月推出5套特价房，87平三房360万带车位。也就是说，特价房的单价是4.1万/平米，较此前的价格进一步下调，而云启东方地块的成交价是4.52万元/平。

       根据半年报，云启东方尚未计提存货跌价准备。这代表着下半年，这一项目将会大幅计提存货跌价，进而进一步削弱建发股份的盈利。

       另外，受云启东方降价影响，厦门岛内的其他楼盘也可能出现进一步的价格下跌，是否会导致其他项目，甚至需要计提存货跌价准备，目前尚未可知。

高管薪酬厦门领先

       在多个财务指标下滑之际，建发股份的高管薪酬却意外受到瞩目。据2023年的年报，建发股份的管理层总薪酬额为3531.39万元，在属地同类型行业中属于头部级别的。

       厦门国贸今年上半年的归母净利润达到8.386亿元，厦门象屿则只有7.791亿元，虽然低于厦门建发的13.99亿元，但如果参考三家公司的去年的总薪酬，却可以发现在薪资费效比上，其他两家更有优势。厦门建发的费效比是2.5：100，每产生100元利润，需要在管理层薪酬上给2.5元。国贸的费效比是0.9：100，厦门象屿则只有0.16:100。都比建发有优势。

       在房地产圈，与其他房企特别是央企相比，薪酬也不遑多让。

       建发股份在今年8月发布公告，董事长郑永达改任副董事长；总经理林茂升任董事长；副总经理程东方升任总经理；副董事长黄文洲辞职。

       但上述人员调整，更像是敲山震虎，提醒和激励的作用更为明显。是否能像厦门市国资委所期望的那样：提高市属国企核心竞争力和增强核心功能，推动国有企业在构建现代化产业体系、打造新发展格局节点城市、建设一流企业等方面奋发作为，还是未知数。东方网地产频道曾向建发股份投资者关系部门邮件沟通如何改善存货周转率以及调整内部激励机制等一系列问题，但截至发稿，企业方面未作回应。